亚美体育合肥楼市的品质时代，用产品说线年至今，合肥前两轮土拍诞生15宗竞品质楼盘，新的一轮竞品质“大考”即将来临。继2022安徽品质开发商竞品质楼盘“含金量100%”系列解读之后，2023年继续解读竞品质楼盘“含金量100%”系列，由中安新闻楼市频道、第一房新媒体主办，第一房研究院、合肥楼市公众号承办，将竞品质进行到底。——2023第一阶段安徽品质开发商竞品质楼盘含金量100%系列解读（包河篇）前两轮土拍中，城改&万科竞品质拿下位于淝河板块的包河02地块，这也是万科继翡翠天际、朗拾之后，第三次在淝河板块拿地，后期将会打造怎样的作品？

　　万科朗拾正在登记的G7幢、G19幢，154套房，截止到今天上午，据说登记人数已接近700组；保利和光熙悦前几天登记的G17幢，登记比例也已达到了5：1。

　　上个月底的土拍中，地处淝河的包河02地块高达9家房企竞品质，为什么如此火热？作为万科合肥市区首宗竞品质地块，其在产品上又会有着怎样的考量？

　　城改&万科包河02地块位于北京路以东、秋浦河路以南，毗邻合肥市蔡岗小学，北侧为五金机电商贸城三期A区，南侧隔着一条郎溪路高架与雍荣府、京华世家、淝河·安百苑等二手房小区临近。

　　整体来看，该宗地块位于郎溪路高架沿线区域，虽然说当前的城市界面有待完善，周边配套也是有待加强。

　　但从地块供应来看，这里是淝河板块2023年的主力供地区域，也是重点发展区域。

　　根据合肥土地市场网信息，这个月底，该宗地块的东侧将会再出让一宗面积约119.63亩的涉宅地块，需同步修建一座15班幼儿园和32.76亩的公园绿地。

　　包河2023年的土地出让计划也显示，在招商雍润府西侧，上海路与郎溪路高架的西北侧和东南侧，还分别有一宗地块出让，面积分别为98亩、176.4亩。

　　如果这些地块能够顺利出让，整个包河郎溪路高架沿线将会再添三大纯新盘，再加上已经出让的城改&万科包河02地块和在售盘招商雍润府，将会形成五子连珠的格局。

　　大的环境，想必大家都很清楚。实行房票政策、取消限购，刚需、二孩及以上家庭首付比例2成起等一系列利好来袭，且由于地块所在的淝河板块地处合肥中芯，距离滨湖、政务、老城等区域都相对较近。

　　在政务、老城新房短缺，滨湖限购且省府高首付都难买的前提下，淝河板块将会吸引大量的改善客群，这也是淝河板块近几年异军突起的重要原因。

　　2、锦绣蘭院：最后一栋5号楼即将开盘，以建面约103㎡户型为主，总层高为18层的小高；

　　3、朗拾：可售住宅24栋楼，已对外推出14栋楼。目前，正在登记G19、G7，本月中下旬即将加推小高层G20。也就是说，等到这个月底，朗拾对外推出的楼栋将会达到17栋，仅剩7栋楼未推；

　　4、招商雍润府：可售住宅为3栋小高+7栋大高。截至目前，已对外推出8栋住宅；

　　5、和光熙悦：规划建设11栋中高+5栋大高，可售住宅1197户。目前，已对外推出12栋楼，仅剩5栋住宅没有推出；

　　6、信达观棠：规划建设9栋住宅，首批次已对外推出3栋楼，共计167套房，还剩6栋住宅没有推出；

　　7、皖投云启华章：规划3栋大高+8栋小高，共计11栋楼812套房。目前对外推出3栋住宅，共计196套房；

　　8、合肥轨道交通甘棠路TOD项目：项目监理、施工总承包等启动招标，暂未释放入市信息。

　　可以看到，润城中心、锦绣蘭院仅剩少量住宅，和光熙悦、朗拾、雍润府均是销售一大半。

　　信达观棠首开3栋楼，超2000人登记。按照这个热度来看，只要开发商不捂盘，正常对外推出，也是很快就要清盘的

　　也就是说，等到城改&万科地块入市后，这些楼盘的可售房源，都将是所剩无几。

　　客观地说，上述楼盘与城改&万科地块相比，或多或少都会存在点优势。尤其是在价格上，信达观棠、朗拾这些本身就是毛坯销售的楼盘不说，雍润府、和光熙悦这些装修盘与之对比，也要低至少1000元/㎡。

　　至于郎溪路高架沿线即将入市的几宗地块入市，虽然会对该地块产生一定的冲击，但总体来说影响不大。

　　毕竟在周边地段、装修入市价格等都相差无几的前提下，所能比拼的因素即是品牌和产品。这一点上，可是很少有房企能干过万科，它的品牌溢价率，在合肥也是遥遥领先。

　　1、西二环的观山隐秀：同样是城改、万科联合打造，万科旗下高端隐秀序列在合肥的首著，目前已清盘。去年上半年首开时，曾取得了劲销10亿的成绩；

　　2、同处淝河板块的朗拾：万科、华润置地联合开发，合肥万科首个拾系高端作品。截至目前，已八开八罄，正在登记的两栋住宅，不出意外又是摇号。

　　3、万科锦上光曜：万科合肥首个竞品质作品，也是肥东首个竞品质社区，目前主要在售建面约93-125㎡的户型。

　　城改&万科包河02地块作为万科在淝河板块继翡翠天际、朗拾之后，打造的第三个高端作品，同样也是万科在合肥市区打造的首个竞品质作品，也是非常值得期待。

　　参考万科近几年在合肥开发的轨迹，很少把同一个高端产品系放在不同的项目上，但也不是绝对。但仅凭淝河板块、竞品质这两天，其打造的产品系列对比上述楼盘，大概率只高不低。

　　目前，万科&城改包河02地块已经启动招聘，预计很快就有新动作。至于其后期的入市价，虽然说没有毛坯限价，但参考1.3万+/㎡的楼面价，要比招商雍润府1.2+/㎡的楼面价高出1000+元/㎡。对比雍润府装修2.39万/㎡的均价，大概率会卖到2.5万/㎡以上。

　　产品的面积段上，朗拾、观山隐秀虽然都是主推改善，但都带有一定量的小户型产品；板块南侧的竞品质项目信达观棠则以建面约125-143㎡户型为主。

　　参考以上，城改&万科地块大概率会跟朗拾、观山隐秀一样，主推改善，但拥有一部分小户型产品。

　　结语：城改&万科包河02地块的成功出让，也标志着包河郎溪路高架沿线开启大批次供地。

　　后期，随着沿线大量新地块的陆续入市，这里或许将成为淝河板块的下一个爆发点。