亚美体育Louis Vuitton、Hermès、Gucci、Chanel等品牌的箱包皮具不见得比普通品牌的款式好看多少、实用多少，但是依然受到高端圈层的追逐，他们并不会觉得几万块一个包包不值得，反而觉得是一种身份的象征。百达翡丽、江诗丹顿、Rolex、Cartier等品牌的手表也并非比普通手表走得更准确，甚至如果不戴几天就因为没有机械动力而不走了，但是同样不影响他们比普通手表贵几十倍的价格，因为这就是奢侈品和普通商品所必须营造的距离感。作为奢侈品牌必须制造望洋兴叹的感觉。让大多数人产生可望不可及的感觉是奢侈品牌营销的使命。在市场消费定位上，奢侈品牌就是为少数“富贵人”服务的。奢侈品消费者更不愿意使用一个人人都有的商品。因此，要维护目标顾客的优越感，就当使大众与他们产生距离感。距离产生美。奢侈品牌要不断地设置消费壁垒，拒大众消费者于千里之外。要使认识品牌的人与实际拥有品牌的人在数量上形成巨大反差，这正是奢侈品牌的魅力所在。制造“大众距离感”的常用方法就是抬高价格门槛，采用超高定价策略，通过极高价格让人自惭形秽。比如，华润悦府作为东莞CBD的顶级豪宅，自然也是东莞楼市的奢侈品。客户对于其6万+的价格根本不敏感，真正想买的客户不会觉得贵，买到自己喜欢的楼层才是关键的。同样，就算户型设计不是那么完美，他们也不会那么在意，反正能占有这个稀缺的中心公园景观就足够了。千万级别以上，恰恰也是其刻意拉开的距离感。再比如，位于东莞传统豪宅板块的瑧山汇，全部都是260-380㎡的大平层产品，预计售价都是1500万起步，高端客户同样不会觉得贵，因为这是能够近距离南望黄旗山灯笼的绝版地块，而且还是所在区域的新地标，接受一城的仰望，这种身份感和稀缺感已经足够让顶豪客户买单了。所以长此以往，随着时间的推移，市场在一步步地对顶级客户群体的置业需求进行“驯化”，进而完成了对客户的“异化”。理解了这一点，就不难理解为何松山湖的虹溪诺雅和锦绣山河经常有6万+、7万+的优质房源成交了。与顶豪客户不一样，刚需客户或者刚改客户置业，特别在意价格。毕竟，便宜2000元一平，就相当于省下了两年的工资啊。比如，凤岗的很多楼盘都把价格降到位了，所以成交有了明显的起色。在4月份的成交排行榜中，凤岗有两个项目名列前十名。2万多的地价，卖2万多的房价，开发商血亏无疑。客户也知道这个价格确实很OK了，所以该出手时就出手。比如麻涌，愿意降价到1字头的优质项目最近卖得还是不错的，还坚持卖2万多的楼盘就去货好艰难。再比如虎门，有性价比优势的几个楼盘都有很好的销量，而盲目定高价的楼盘则只能独自站在山岗上眺望风景了。作为开发商，应该理性看待目前的市场，该让利就让利；作为消费者，则要学会判断不同的楼盘价值几何，什么样的价格才算是合适的。先说结论，再说逻辑。对于东莞楼市的未来，我们还是看好的。刚需该买还得买，改善能买也要买，但是怎么买，什么时候买，这个非常重要。“买”几乎是我们每天都发生的行为，如果把这个行为做个分解，可以分为：动作、动机。如果单从买这个动作上说。买不买？什么时候买？买什么？买多少？确实是由我们自己决定的。但是动机就不同，有时是自愿的、有需求的；有时是被推动的、被动的。想一想，现实中是不是有许多时候，我们的行为、决定或者行动往往又不完全取决于我们自己的喜好，会受到各种环境因素、经济发展阶段、经济制度等的约束呢，因为我们是社会的产物。如果你在一二线城市，并且也需要购房，现在就是相对比较好的购房时机。市场理性就是，如果你具备会选择好房子的能力，那你就可以买到优质房产。但这十年期间，房价并不是每天都在上涨，真正大涨的日子只有其中的为数不多的事件。其它的时间都是不涨不跌，或者微涨，甚至下跌。如果是买来自住，只要交得起首付，还得起月供，利息又适合，那就赶紧买吧。当然，还要懂得如何避开坑。如果是买来投资，那就要先搞清楚自己的能力预算，再把精力放在如何选筹上。同一座城市内，不同区、或者相同区域但不同地段的房子，已经出现了明显的分化。甚至同地段的房子，只是隔了一条马路，有的涨得火热，有的却沉寂如水，像条死鱼。普涨的时代已经过去，只有综合条件好的房子，未来才有可能做到保值、增值。