中欧体育KOK事实上，中国楼市要走的路，仍然还很长。对照发达国家走过的历程，有些发现很有趣。

　　这个时期经济高速发展，城镇化快速推进，大量外来人口涌入城市，特别是20-50岁的中青年群体。所造成的结果就是：

　　无数住宅楼拔地而起，整座城市仿佛一块大工地，承载着千千万万“新东京人”“新纽约人”“新伦敦人”们的安居梦想。

　　在这一阶段，英国、美国、日本、德国新开工年均增速分别达到了4.6%、6.6%、12.5%、6.1%。（1946年-新开工峰值年份）

　　商品住宅均价从 1740 元 / 平方米上涨到 8544 元 / 平方米，累计上涨 3.9 倍，年均增速高达 8%。

　　这些年里，也同样有无数“新北京人”“新上海人”“新广州人”和“新深圳人”，吃到了房价上涨红利。

　　不同国家的“触顶”时间不尽相同。比如英国和美国都是在1972年，日本发生在1973年，德国则是要等到1994年。

　　在那以前不是没跌过，比如2008年、2012年、2015年，但主要是因为政策和大环境，所以很快就反弹了。

　　这个阶段也可以叫做“存量房阶段”，顾名思义，指的是二手房取代新房成为了主要交易对象。

　　《发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示》一文指出，发达国家基本都进入了房地产业发展的高级阶段，其房地产市场中80%以上为存量房交易，新房销售量所占比例非常低。

　　《全球房地产》中列举了美国的例子。2017年，美国二手房交易占比高达80.7%。

　　比如，日本1986-1991年房地产泡沫、中国香港1991-1996年房地产泡沫、美国2001-2006年房地产泡沫……

　　从下图可以看出，城镇化率达到60%以后，增长曲线变得很平缓。原本的购房主力——进城新市民，逐渐被城市内部改善群体所取代。

　　国家发改委的数据显示，我国正在步入城镇化的减速增长阶段，城镇人口年增长率逐步回落——

　　根据国家统计局公布的数据，2022年常住人口城镇化率达到65.22%，9.21亿人口在城镇工作生活。

　　请注意，这9亿多人仅仅是在城镇工作生活，并不意味着可以完全享受到所在地的全部权利——包括买房。

　　换句话说，城镇化还有相当一部分空间，尚且谈不到“触顶”，这也给了中国房地产一定的腾挪生长空间。

　　泡沫破裂时，日本、中国香港、美国的对应套户比分别为1.11、1.10、1.15左右，都达到了“供过于求”的标准。

　　统计数据显示，2020年中国城镇住房套户比为1.09。意味着中国住房整体实现静态平衡。

　　要知道，在“人人有房住”的背后，存量住房中的商品房套数占比还不到一半。农村自建房、保障房、已售老公房占了多数，却无法满足多数人“住好房”的需求。

　　恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》中提到：2015年城镇7.6%的家庭户无独立厨房中欧体育KOK、25.8%的家庭户无独立抽水马桶。

　　是的，“九八房改”之前修建的住房，大多存在质量欠佳、设施不完善的缺点，居住体验一言难尽。很少有人愿意跟长辈一样，在这样的“房子”里憋屈一辈子。

　　我们有个学员土豆，住在帝都核心区的老公房里，厨房是公共厨房，厕所是公共厕所。后来他跑去成都工作，才住上了大房子。

　　分城市能级来看，一线，低于平均值；二线，与平均值基本持平；三四线，明显超出平均值。

　　《全球房地产》这本书中提到，发达国家从第二到第三阶段，过渡期差不多要10-30年。

　　包括北上广深四个一线城市，还有大连、厦门等先发的二线城市。成都、杭州、苏州、南京这两年也渐渐有了这个势头。

　　实际上，进入第三阶段，并不意味着房地产行业将会谢幕。时至今日，房地产仍然是发达国家当之无愧的支柱产业。

　　有文章分析称，在美国房地产业发展的三个阶段中，最显著的特征是房地产增加值占GDP比重的变化。

　　最开始，房地产业在国民经济中所占的比重不断提升。进入高级发展阶段后，长期维持在一个稳定的水平。

　　数据显示，20世纪80年代中期以来，美国房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在11%～13%之间。

　　德国是在上世纪90年代进入了高级发展阶段。在1995年以后，房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在10%左右。

　　日本大约是在2000年后迈入“高阶”。此后房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在10%~12%之间。

　　当然了，大部分发达国家的房地产行业已经走上了可持续发展之路。其增加值主要来自于由出租、金融、改建及二手房交易的贡献。

　　研究房地产发展史的过程中，我还注意到一点：从过去到现在，房产一直是世界各国最重要的资产之一。

　　今时今日，无论你是艰难上车的刚需，还是腰缠万贯的富豪，无论是发达国家还是发展中国家，皆是如此。

　　放眼全球，最爱买房的除了中国人，还有隔壁韩国人。两个国家居民资产配置结构中，房产的比例都超过了60%。

　　大洋彼岸的美国人虽然一心一意热衷炒股，却仍然选择持有相当比例的“非金融资产”。

　　支撑核心城市的资产价值的，是源源不断流入的人口，创造更多财富的产业，以及日益紧张的土地供应。

　　没错，北上广深去年的常住人口都降了，但你看看现在哪一个不是人头攒动。顶尖高校毕业生找工作，有几个能完全不考虑一线城市？

　　一方面，置换需求成为最大的一股“势力”。老房子、破房子、小房子、远房子……统统都要换成核心资产。

　　另一方面，房价跌了两年，但在多数人眼中仍然高不可攀。比起从老破小或者郊区起步，一部分人选择“躺平”不买房，另一部分则咬咬牙直接买三房。