中欧体育KOK美国房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，占23%，而上涨的时间为95年，占77%。其中跌幅最大的年份是2008年，为18%。
连续下跌超过5年的阶段，只出现过两次，第一次是从1929年到1933年，就是著名的大萧条时代，累积跌幅为26%；第二次是从2006年到2011年，是次贷危机引发的金融危机，累积跌幅为33%。
这123年里，美国房价的年均增长率为3.07%，而同期美国 CPI 为2.82%。
这张图上有3根曲线，最上方的是名义房价增长曲线年间美国的房价大约增长了50倍；中间这根是通胀曲线倍；下方这根则是剔除通胀因素后的实际房价增长曲线倍。
这张图清楚地阐明了，房价的上涨最主要支持因素，实际上是通货膨胀。我们持有房屋，充分享用了人口红利之后，未来的主要收益其实就是抗通胀中欧体育KOK，保值是第一大成果。
2021年，全美房地产税总额为4608亿美元，美国单户住宅的平均税款3785美元，增幅为1.8%，有效税率为0.9%。
房地产税是终身制的，而且会随着房屋价值的提升，相应增加。美国房价与中国房价一定程度上不具备可比性，如果把每年的房地产税看成按揭还款，大家会更能理解美国房价。只是按揭是有还款周期的，到期就不必再还了，也可以提前还贷，但房地产税却要一直要交下去，直到这套房子更换主人。
2021年，中国房地产业占GDP的比重为6.78%。同年，美国房地产业增加值为2.65万亿美元，GDP总量为23.32万亿美元，房地产业所占经济总量的份额为11.36%。此项数据上，美国大大高于中国。
前溯10年，从2010年到2020年，美国房地产占GDP的比重均值为12.1%，同期中国是7.058%，主要差异还是在房地产税上。
2021年全美县级政府的财政总收入为5850亿美元，房地产税为4608亿美元，依赖程度，可见一斑。
美国房地产总市值为41万亿美元，按最新汇率来算，合人民币280万亿左右。中国房地产总市值，目前在450万亿左右，美国相当于中国的62%。美国总人口为中国23.5%，拥有相当于中国62%的房地产市值，人均拥有的房地产市值是中国的2.64倍。
美国房屋销售的高峰期在2004年和2005年，其后由于次贷危机，销售量暴跌。2012年开始，市场逐步复苏，到2020年时候已经恢复到高峰期的90%。近两年，新房成交大约在60万套-70万套，二手房成交在500万套-600万套左右。目前由于进入加息周期，房屋销售的成交量重新下跌。
美国楼市是在2005年迎来的上一轮高点，其后由于次贷危机全面爆发，中间经历了历史最大衰退期，房价一度下跌超过30%。
但行业是行业，企业是企业，一个看起来已经到了天花板的行业中，一样会有不错的股票。
这张图是美国最大的房企——霍顿房屋的股价走势图，过去10年间，其股价上涨幅度超过了4倍，早已远远超过了2005年的前期高点。
把行业和企业混淆，是很多人都会走入的误区，一个看起来增长缓慢的行业，有时候反而会给龙头企业提供更好的业绩空间，我们所熟悉的白酒、家电都是如此。
在经过了2021年下半年以来的大洗礼之后，国内的地产行业正在进行从未有过的高度集中化过程。有些地产股的股价表现，可能会让某些以为地产股已经全面崩溃的人感到意外，在这股市和地产行业都极其艰难的两年里，竟然还都是在上涨的，而且这样的股票不止一家。
美国人均收入大约是中国的六倍，但人均拥有的房地产市值却只是中国的2.64倍，我估计造成这种状况的原因主要有两个：1）美国的自有住房比率只有60%多，远远低于中国的90%多；美国拥有二套房或更多套房的比率也远远低于中国。如果美国人也像中国人这样几乎每个家庭都拥有一套或多套自有住房，那么美国的房产总值应该要远远高于当前的总值，那么美国的人均房产市值也会大幅提升，起码能是中国人均的4~5倍（当然这是我拍脑袋的数据）。2）美国的房主每年要缴纳房产税，而且房产税的缴纳金额会随着房价的上涨而上涨，这就意味着，美国的买房人在缴纳了若干年的房产税之后等于是又出钱买了一次自己的房产。如果把这个房产税的成本也打入房价里，那么美国的房产总值将会大增。
人口要和土地结合来看，城市资源不一样，中国人口是高度集中化的，洛杉矶这样的城市放在国内，按人口算，都只是个小城市。看全部人口的数量，对房价意义不大，中国房价是由30多个主要城市决定的，这些城市的人口一直都在净流入中。即便全国总人口数量下降，核心市场的基础人群，也会不断地得到补充，这才是有效目标客群。决定这些城市房价的重要因素，是城市之间发展的不平衡。中小城市发展越慢，核心城市的房价就增长越快，这个差异不是几年能弥补的，甚至遥遥无期。
1、美国房价的启示美国房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的中欧体育KOK，占23%，而上涨的时间为95年，占77%。其中跌幅最大的年份是2008年，为18%。连续下跌超过5年的阶段，只出现过两次，第一次是从1929年到1933年，就是著名的大萧条时代，累积跌幅为26%；第二次是从2006年到2011...