亚美体育我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球北京买房 进行提问，有问必答，全程指导买房

　　回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的收益率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

　　提问：房姐老师，看新闻说北京市网签开始稳步回涨？那么说明尽快买房（非刚需非必需本来就是慢悠悠的看）尽快妥呢，还是只是淘笋不容易，实际上未来半年一年也不会大涨？中短期什么趋势您无责任分析一下？谢谢啦

　　回答：北京9、10月份的行情，成交量是比较高的，而不是网签回升。 刚需上车的主流300-500万，局部已经有明显上涨。 现实500-800的标的，大部分也是一些以往不太看得上的中下等户型。 目前比较友好的是800万以上的标的，但部分优质小区、热门板块也面临抢房的情况亚美体育，需要深耕微观，错峰竞争。 总之，北京现在竞争比较激烈，尽量提高首付，贷足，扩大选择范围获取优势。

　　提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

　　回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，线.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

　　提问：本人住嘉铭桐城，手里有子弹500w，想购入二套房子作为投资，现有以下三个方向。不知哪个方向能使投资回报最大化，还请您指点 1、本小区再购入一套 2、西城老破小学区 3、新房 新房的话您可有楼盘推荐？

　　回答：你好，感谢大额付费！ 接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住亚美体育。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有嘉铭桐城这类防守型楼盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。 关注我们星球内推荐的二手房。

　　提问：美丽的房姐好。最近看上一套惠新西街附近的200平层，小区是奥东18号，价格1600，想请问房姐对于这套房未来的保值属性和流动属性怎么看？ 另外目前我名下已有一套两居室，价格1000左右，目前资金不算充裕，大概700到800左右，如果想花1500改善居住用，您建议是卖房置换好还是二套贷款好，我和我夫人月收入在5万左右，请房姐赐教，不胜感激

　　回答：你好，感谢付费！ 奥东18是惠新西街板块内少有的次新盘，流动性相对差一点，每年的成交量都在1-2套左右。总价超过1500万，如果没有学区加持，价格的支撑力会相对差一点。 板块内价格稳且流动性相对好一点的楼盘是世纪嘉园，可以重点淘一淘。 不知道你们名下的2居具体是哪个楼盘，如果所处的板块还不错，建议继续保留。全款抵押的方式入手改善盘。留足至少5年月供。 或者将目前的2居截断抵押融资买第二套。

　　提问：房姐好，新人首问 目前有购房资格，由于离婚需要到2021年6月份才有sfsd资格，目前首付250，目前工作在国贸，但大部分公司在北边和望京，需求上车自住+投资保值，问题： 1) 等明年sfsd资格，然后购买二手房标的，目前已看三个区域a)东三外十里河附近(美景东方)，b)丰台西南三环(万年花城，三环新城6号院)，c) 旧宫站附近(万科朗润园二期，富力盛悦居)，请问房姐是优先考虑北五环外(霍营等区域)的二手上车，还是上述这些区域，另外房姐关于250首付标的有哪些特别推荐区域 2) 考虑房价上涨时间的不确定性，在近期选择新盘(主要是限竞房)入手，目前已看a)亦庄经济开发区(首创禧瑞天著，招商臻陇府，融创亦庄壹号)，b)东小口(奥海明月和奥森ONE)，请问房姐，有销售说可以与银行勾搭进行批贷，另有销售说有的楼盘要在2021年年中才封顶，届时才会涉及银行批贷审首贷资格问题，这些说法是否属实。同样关于新房区域房姐从未来保值升值角度，更推荐哪个区域(不局限上述两个区域) 3)最后如果方案2可行，请问关于上述两个方案，房姐的专业意见(个人主要担心等明年年中房价起飞上不了车)。 4)看了房姐的精华帖，又有方案3，近期直接按照二套资格，全款买做JY贷，对于上车小白该方案是否适合？

　　回答：你好，你看的这几个盘都还行，以下楼盘可以重点关注： 美景东方、爱这城、星河苑、万年花城 另外常营板块也可以重点关注下 这几个新盘离你都比较远，自住不太合适。 二套资格全款抵押是最好的方式，年底全款也能跟业主压价。

　　提问：房姐，新人首问 以下问题困惑，望房姐指点！ 1、想买一套南北通透的自住兼投资，手里现金400万，目前看了朝阳的CBD传奇，风度柏林、苹果社区，常营的万象新天，这几个楼盘哪个更适合我？ 2、通州九间堂有套别墅，16年买的，现在是否出手？ 3、大望路阳光100有套纯东向2居自住，是否置换？

　　回答：1. 风度柏林苹果社区CBD传奇万象新天 2. 如果不自住，从投资角度 别墅都不是好选择 可以出手 3. 阳光100可以继续持有

　　提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？

　　回答：160左右可以上车了 建议朝阳为主，如 石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错 丰台主看 草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳

　　提问：房姐您好，新人首问。 工作居住证资格，首房首贷，单身短期无学区房需求，本年相对低点考虑上车，主要想选择一套相对笋一点，增值空间高些的标的。 上班在望京，未来换工作预计也以北边为主，但自购房产也不一定自住，工作地点对标的选择限制不大。 目前可调动资金100万以内，预计年底有50万可到账，另有外地一房产挂出出售中，也许2个月也许3个月，售出后可增加资金150万。也就是说，如果再过3-4个月可调动资金预计增加到200-250万。 目前面临一个选择，在租的安慧北里某园，47平，跟房东相处融洽，房东准备出售房子，挂牌价预计8.1-8.2万\/平，我如有意向可直接交易，预计有一定讲价空间，且可省去中介费，首付及资金付款时间等问题也可以协商处理。 我的疑问: 1、买安慧北里这个小房子，房子是学区房已有一定溢价，对标我的需求(找一个有比较大升值空间的标的作为上车选择)，是否是一个合适的选择？还是说3个月后等资金到位再淘一套600万左右总价的房子更合适？ 2、如果入手现在这套小房子，房姐您认为合理的价位大概多少？ 3、如果选择第二方案，等资金到位再买600万左右的房子，以增值空间为最大考虑因素，您能否推荐几个区块和小区？ 这个房子近期需要给回复，感谢房姐！

　　回答：你好，学区房肯定不如投资盘稳健，暂时单身不建议买学区房。 建议等资金到位后入手一套600左右的盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 风度柏林、CBD传奇、爱这城、珠江罗马等

　　知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。