亚美体育近年来楼市的火热让一些人纷纷转向房地产行业，无论是住宅、公寓，还是写字楼，商铺，都赚得盆满钵满。然而购买商铺不像购买住宅，而购买商铺对于一般客户来说都是较难把握的，商铺的价值在于它的未来能否做旺，做旺了，它的价值就能提升。做不起来，再便宜也没有多大的价值可言。所以在购买商铺前要考虑哪些问题，怎样选择合适的商铺，是非常重要的，以下是为大家提供一些选购商铺的注意事项。

　　回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的。如果是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑，所谓投资回报率是指投资后所得的收益与成本间的百分比率。投资回报率一般可分为总回报率和年回报率，简单点说就是你买商铺花了多少钱和你能赚多少钱的比例。

　　一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：

　　公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。

　　公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

　　当然，投资是为了赚钱。还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

　　第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

　　这也是在你购买商铺之前一定要考虑的问题，不能片面的只看商铺目前的单价。举个例子，假设商铺面积均为100平米，A商铺单价是10000元/平米，B商铺是12000元/平米，A商铺所在商圈商铺的租金大概是50000元/年，B商铺所在商圈的商铺租金是80000元/年，单单只从单价上大家都会考虑A商铺。因为大家都知道，买商铺就是为了投资，A商铺的前期投入要比B商铺少，所以大家从单价上都会选择A商铺。但是还有一个条件大家似乎没有考虑到，A商铺和B商铺商圈的租金问题亚美体育，这就是你的后期回报。很明显B商铺的回报要比A商铺的高，购买A商铺你的前期投入是100万，购买B商铺的前期投入是120万，两个商铺的前期投入的差额是20万元，而后期的回报的差额是多少呢？A商铺每年的租金是50000元/年，B商铺的租金是80000元/年，每年租金的差额是30000元/年，前期20万的差价不到7年追平，同样使用40年，B商铺可多赚近100万，所以购买商铺时你的回报率的计算是至关重要的。

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