亚美体育身边有些朋友，在十年前或更早时间，购买了写字楼或者商铺，出租的收益还不错。我们也经常看到房地产开发商的广告上谈到“一铺养三代”这样非常鼓动人心的宣传。很多人就有个疑问了，今天还适不适合投资商铺呢？

　　此前道哥在专栏《房产大变局：势、道、术》中有专门的章节来分析。这个课程共60节，致力于帮助您买到能跑赢通货膨胀的房子。有需要的同学可以点击下方专栏卡片，加入书架，订阅收听。

　　在此，也详细的回答同学们的这个问题。整体上来说，对投资商铺，道哥持有非常谨慎，不建议大家去购买的态度，主要有三个原因。

　　的确，有人在10年20年前，因为房地产市场还不成熟的时候，提前进入商铺或者购买写字楼出租后回报率不错。这个不错的前提是当时的价格很低（相对今天而言）。

　　而在一个成熟的房地产市场，比方说香港或台北大中华区，优质甲级写字楼租金回报率大概都是2.2%-3%。

　　一些非常豪华的CBD里面的摩天大楼，这些写字楼如果说你有100、1000套的话，那么它每年给你带来的租金收益大概是3万块钱；在上海、北京略微高一点，大概每年是5万块钱，也就是5%左右。

　　过去五年的回报率没有超过6%的，也没有低于3%，基本上也都在3%-4%，这个数字低于中国银行的贷款利率。

　　再看一下俗称的商铺，尤其是一些临街商铺。目前根据市场价格，如果你购买的话，每年你能够获得的回报也都在3%，甚至更低，当然不排除个别会5%。整体上来说商铺的回报率是比写字楼是更低的。

　　第二，空置率。商铺的空置率要比写字楼好一些，或者说写字楼的空置率更高。你可以把它理解为风险更大，所以写字楼回报率略微还高那么一点点，接近5%。

　　目前我所看到的多方面的报告显示，一线城市的写字楼空置率普遍在10%左右，上海市最高的在13%，北京在一线%左右。

　　在二线城市，写字楼空置率普遍都在20%，甚至大量的二线城市尤其是三线%以上。

　　空置率的概念是什么？如果你购买了这个写字楼，你有20到30%甚至更高的概率出租不出去的，或者说一年12个月，你有三个月没有租金收益。即使你出租出去，每个月的收益率是5%，一次摊到全年的话，每年的收益率也降下来了。

　　再来看空置率相对低一些的商铺，商铺的租金的收益率是3%，一般现在一线%。

　　除了上面谈到的租金收益率和空置率绝对水平，还有一个更让你担忧的就是说租金收益率水平，尤其是商铺租金收益率水平。

　　过去五年住房价格一路上涨，一线城市都翻番了，部分二线城市也翻番了，三四线城市也涨了百分之五六十。

　　然而事实并非如此。过去五年，商铺租金水平不论一线还是二线城市是全面下滑的，过去五年下滑了20%。

　　写字楼的租金水平，过去五年基本上横盘没有变，也就是说今天甲级写字楼的租金和五年前的租金水平是一样的。

　　商业地产和住宅最大的不同，商业地产的定价是严格的锁定租金的收益率的，因为商业住宅不能住人亚美体育，它唯一的用途就是出租之后做商业服务，那么它唯一的回报也就来自于商业租金上能不能上涨。刚才告诉大家，过去五年商铺的租金收益率是全面下跌的，下跌了20%。写字楼是基本上保持了横盘。 所以，可想而知。

　　我们知道购买住宅不论是一套住宅首付百分之二十、三十或者更高一点，二套住宅首付百分之六十、七十，一方面还有金融工具来支持你，另外一方面市场上有完善的这些专业中介机构，但是商铺的购买就不是这样了。

　　一方面目前在大量的城市里面，商户的购买是全款，不允许你使用杠杆，更不用谈什么住房公积金这种贷款了。那么第二个是商铺的这些交易，因为在交易非常冷清，所以说大量的专业机构不提供这样的服务，意味着说如果你购买了商铺，一方面你必须要承受每年回报率的租金水平很低的这么一种煎熬，即使你急需要钱的话，你想把商铺卖出去，也是非常难的。返回搜狐，查看更多