亚美体育最近陆续收到不少粉丝都说自家的商铺商户退租了，几个月也没有新租户，想卖还没找到下家，贷款500万该怎么办？

　　在5月份，大家即将要脱去口罩的时候，工作之余，我在三环内一些繁华Mall底商，发现超过30%的小店已然处在歇业状态。

　　郊区曾经火爆的商住盘，绿地和珺悦国际，底商都歇了…之前这些商铺卖得很火…...

　　石景山算北京的中心城区，但区域商务区的半地下，租金可以，但是二手房没人接盘......

　　知名品牌ZARA 宣布一季度也加下滑44%，仅有22%的店铺处于营业状态，近日宣布全球闭店1200家

　　拥有160多年历史的美国百货巨头梅西（Macys）百货自曝，从3月18日起暂时关闭了600多家商店之后亚美体育，梅西百货还计划通过发债筹集多达50亿美元避免破产。

　　这些知名品牌选址都是在精英团队的深谋远虑下选的黄金位置，在大时代的变迁的过程中，依然没有摆脱败北的命运。

　　商铺其实是商业地产的一种，常见的名字有“底商”“街铺”，这也是个人投资者最常接触的一种商业地产。而我们熟知的赚钱的商业地产通常是开发商自持的商业，例如北京的东方新天地背后是李嘉诚，潮流先锋太古里背后是太古地产，来福士购物中心背后是凯德，万达广场背后是万达商业。

　　个人投资者最有名的产品，莫过于沿着长安街东段大望路附近的SOHO系列产品，这些投资者最初是以矿产资源发家，投资商铺也是赚的盆满钵满。不仅转租了资产溢价收益，早年的租金收益也很可观。

　　国际上普遍认可的人均商业面积是人均0.8-1.2平米。据数据显示上海人均商业面积是1.4，甚至在一些较远的区域已经超过了人均3平米的商业面积。武汉的人均商业面积是2.2。

　　我曾在出差时候去了很多三四线城市，被大量规划以及在建的商业面积吓到。目前的市场，靠闭眼买商铺赚资产溢价恐怕很难。

　　租金是一铺养三代的最通俗理解，放在企业里我们通常叫现金奶牛型投资。知乎海外掘金”做过一个全球商业租金回报率统计，目前北京平均租金回报率是1.72%，上海1.76%，广州1.81%，深圳1.49%。

　　SOHO中国董事长潘总在2017年时候就说过，SOHO现代城的租金回报率从最初的15%降到17年的2%。

　　商铺已经不是闭眼赚钱的时代了。如果你是小白，千万不要贸然投资商铺，切记！

　　拆哥在“拆哥房产俱乐部”知识星球中时常提醒各位会员，投资商铺是个技术活，一定要有慧眼识金铺的本事才能下手，贸然投资，坑三代的做法不可取。

　　第一，会算账。投资商铺两笔账不得不算，租金回报率和租售比。个人投资者租金回报率5%则是一个分水岭，低于5%就不用考虑了。租售比很简单，就是几年可以收回成本。按照目前市场情况，10年可以收回成本的商铺，才可以考虑。

　　第二亚美体育，会选址亚美体育。大家知道人流量是选址的一个重要参考指标。人流量可以参考百度热力图，颜色越深，人流越大。

　　几个坑要注意，城市主干道和大型购物中心的底商。因为城市主干道虽然人流量大，但却是人流疏散通道，人流无法停留，自然也不能形成消费力。大型购物中心的底商，和楼上的业态匹配不属于同一类客群，楼上高端业态的客流也很难流入底商。

　　第三，会招商。商铺如果是从前业主手中买的带租约的，一定要重新签订租赁协议，或者要让租户明确知道你是业主，避免纠纷。如果是一手商铺就在选择商户时候一定要选与周边客群相符合的热门稀缺性业态。例如30-40岁客群居多的母婴店，以及儿童早教等。

　　第五，切勿有遮挡。高架桥、上跨匝道、地铁出风亭等等，这些都是阻断人流与资产升值的障碍。

　　总之商铺投资是个技术活，多了解，多学习，多踩盘，跟懂得人一起商量。毕竟钱是自己的，投资真的是个技术活。拆哥房产的知识星球，真的可以帮到你——