亚美体育体量庞大的商铺及商业用房，省城市场能否消化得了？当各类商铺风起云涌、扎堆开发时，投资者如何结合自身特点选择商铺？中小投资者又该如何把握商铺投资安全？针对商铺投资者关注的省城商铺走势、投资安全问题，连日来，本报记者走访了省城商业地产开发商、经济学专家及零售业专家，给商铺投资者提供多角度的投资建议——

　　今年5月初，地处省城迎春街的乐百家购物广场开始销售其商铺经营权。项目开盘至今短短两个月，这家销售商铺经营权的项目接待了几百位到访客户。与省城其他在售商铺项目的客户不同，这些到访客户多是中小投资者或者项目周边的居民。52岁的郭宇强就是其中之一。

　　郭宇强看中这家商铺的原因是，自己和家人已在赛马场附近生活了40多年，但是在太原各地兴建开发了大大小小商铺的今天，地域相对封闭、辐射一公里范围内有20万新老居民的赛马场，至今还没有一座“有档次、有品位、有规模”的购物场所。

　　郭先生曾在一家国营果品公司供职，因公司效益下滑，郭先生曾与家人在省城下元商圈附近一家商场投资了商铺。“按照人们的惯性思维，只有在闹市区、成熟商圈内的商铺才会招租无风险，且收入稳定。事实上，商铺能不能成功招租和成熟运营，与开发商的运营能力有极大的关系。”郭宇强告诉记者，以新兴的亲贤商圈为例，不是所有售出去的商铺都在赚钱。

　　山西省零售商行业协会副会长张惠根证实了郭宇强的说法。他告诉记者，省城热点商圈内有许多商铺存在房租贵、招商难、培育难的问题，而为了吸引客户，不少商铺陷入销售、招商、经营亏损、重新包装、再招商、商户继续亏损的怪圈。“以柳巷商圈为例，某商业广场从2000年首次售铺租铺至今，已多次更名，但至今的出租率仍不足40%。同在此区域的商铺至少还有6家，均不同程度地出现招租难、经营难的问题。”

　　张惠根分析道，这其中的原因很简单，中心商圈的商铺数量庞大，市场已经饱和，竞争激烈，新入驻的大型商场想分一杯羹确实很难。“虽然上述项目位于中心商圈，但是柳巷商圈的商户数量和规模在短时期之内是有限的，开发商在招商过程中必须有充足的理由，才能从别的商场中‘抢到’租铺业主，同时又要有运营能力吸引顾客上门购物。”而地处中心商圈，却多年人气冷清、难招商的商铺，在省城朝阳商圈、亲贤商圈、下元商圈等成熟商圈也并不鲜见。

　　据业内人士透露，亲贤商圈目前有12个体量在2万平方米以上的综合体、购物中心及场铺商场，各商业项目的盈利状态是各有千秋，商铺业主的经营也是“一半是火焰，一半是海水”，并非人人赚钱。

　　已经有过投资商铺经历的郭宇强认为，地处新兴人口密集小区，且周边缺乏商业配套的商业项目投资前景更加可靠。地处赛马场的乐百佳购物广场就是这样的项目。

　　太原职业经理人协会副秘书长王中，曾经参与过太原小店区普国电子城商铺招商和管理工作。他分析称，省城商业地产的开发近年来飞速增长，“一铺养三代”的说法并不为过。但许多商业项目在长远规划、建筑设计、经营模式等方面缺乏长线的、理性的理念定位。“部分商铺项目只管租售，开发商对如何运营商铺心里没谱。”前期规划和业态定位不周的商铺面市之后，往往会陷入招商经营困难的窘境。

　　王中称，省城的商业业态已经历了街边店、百货商店、购物广场三个阶段，现在正在向城市商业综合体大步迈进。这种状况带来的问题却是中心商圈商业地产项目聚集，商铺售价及租价大涨，投资业主面临的风险进一步加大。“中心商圈的商业地产项目更适合手中握有数百万元，甚至上千万元、上亿元充裕资金的大客户，而普通百姓想在中心商圈握铺赚钱的机会越来越少。”

　　正因如此，许多开发商开始在住宅小区内大举配建售价相对低廉的区域型街铺，以吸引中小业主投资。记者了解到，目前区域型商场已开始在省城四面开花，并有星火燎原之势。比如位于下元村的下元商贸城、桃园二巷的秀水街、亲贤村的长风大卖场、兴华街的兴华商贸城、小井峪街口的时尚莱迪购物中心等都是区域型商业地产的典型代表。

　　王中判断，未来省城的商业地产开发及运作将向多元化发展，既有像万达广场、茂业天地这样代表省城商业繁华形象的高档城市商业综合体，也有满足区域或社区居民生活需求、商品物美价廉的实用型商场。

　　山西财经大学教授马培生表示，省城近年新面市的许多商铺项目推崇自持型物业，它能够促使整个房地产市场朝健康方向发展，但是其对操盘手的准入门槛要求很高，涉及到开发企业的资金实力、人力资源水平和发展理念等多个环节，要想在短时期内全面推行绝非一件容易的事。尤其是目前太原近九成的房地产开发企业面临着资金压力大的困扰，所以，对于开发商铺的开发企业来说，不应看别人运作成功了，就一窝蜂地盲目效仿。

　　无论是何种模式运营的商铺，一定得适合商铺所处范围内的市场需求，同时商铺的设计要满足经营户的需求，开发商得通过各种手段保障投资者及经营户的利益。“区域性商铺的成功案例告诉我们，优越的地理位置并不是商铺运营的绝对因素。”山西房地产协会副会长田峰对商业地产颇有研究，他认为生意好的商铺，一定与开发商的苦心经营紧密相关。

　　山西融田房地产公司董事长张银喜称，乐百家购物广场只销售经营权，不出卖产权，就是为了保障中小业主的稳定收益。他的理由是，产权一旦销售给个体业主，开发商在商业运作、处置商铺及制定租价标准的主动权将大大缩水，开发商运营商业品牌的积极性也会降低。而靠业主自身努力去炒热一个商圈，显然不切实际。“融田地产依靠自有商场，同乐百佳商业公司合作，共同培育商圈，并通过整合浙商资源，由山西零售商行业协会、代理商联合会吸引会员单位入场，平价销售品牌商品来吸引商铺租客及购物顾客，保证购买商铺经营权业主的收益。”张银喜说。

　　记者了解到，省城开发商已经意识到招商、运营商铺的重要性，开始转向开发定制式商铺，即先将有品牌影响力的百货店、超市招商到未来的商业项目中，再向中小业主发售商铺产权或经营权，以确保商圈的快速成熟。与此同时，成熟商圈内的百货店、城市综合体已进入品牌竞争的时代，本土企业开发的非品牌商场及商铺对租客及顾客的吸引力与日俱减。商铺投资者面临的选择风险愈加复杂，更要谨慎行事。

　　想要投资商铺选择自主创业或投资的越来越多，而当前商铺的类型和选址也日趋多样化。那么投资者该如何选择适合自己的商铺呢？

　　大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，风险也较低。

　　提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此，应选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市。

　　商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大。

　　提醒：在具体投资项目选择上，一般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。

　　社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区或商业网点缺失的区域，比如省城的赛马场、千峰南路、和平南路等区域，只要项目定位准确，随着社区的成熟，所带来的商铺价值提升毋庸置疑。

　　提醒：一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这样商铺就丧失了升值的空间。因此，投资前进行详细考察非常关键。

　　商业街商铺被称为“经典旺铺”，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。

　　提醒：商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间。如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。(记者 戎紫冰)

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