亚美体育从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？
令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。
倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。
而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。
购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。
当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。
当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。
哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？
当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。
印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。
你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。
先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。
假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。
这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。
如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。
没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。
如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。
当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。
如果你以个人名义购买商业地产，那么没有房产税，但如果你以公司的名义购买商业地产，那么就会有房产税。
房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。
但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。
住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。
但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。
高昂到可怕的房产税和物业费，让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产，因为不仅不产生任何收益，还在给你源源不断的放血。
在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。
之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。
无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。
所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。
2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。
如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。
因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。
今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。
但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。
交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。
为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？
商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。
2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。
深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。
一铺养三代，这是线年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。
今天的中国，资金的平均成本依然远高于欧美，投资收益率也远高于欧美，但和2010年及之前相比，差远了。
疫情后，那就不谈了，这是个意外，不过投资商铺写字楼的就惨了，租金和售价双双大跌。