亚美体育买卖过几处商铺，觉得投资商铺其实比买住宅难多了，风险也高很多。要了解学习很多要素。

　　既然是投资，那么风险就要降低到最低，首先要明白一点商铺有哪些类型，我把商铺基本分为三类，第一，商业中心（包含各种广场，批发市场等），这种风险最高，不管卖方如何吹的天花乱坠也要慎重出手，如果资金有限基本可以不用看。如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。第二种商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做的起来，如果你仔细观察，会发现一般城市（包括北上广等城市）主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车和自行车（电动车）穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。当然如果您钱多，很多的那种，主干道边上也是可以买楼的（就是楼而不是商铺），用来开酒店或者其他类型的商业活动。还有种道路情况就是比较窄的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。第三种商铺类型就是住宅（学校等）周边的商铺，此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租的出去。但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品！

　　既然说到风险，那必须就要说到回报。一般人肯定知道租售比这样一个东西，就是铺子价格除以租金。三十年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳（就是上面说到的在小区门口还能照应多个其他小区），也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。如果租售比在二十五年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。如果租售比在二十年以内的基本可以马上出手了，不用太多犹豫。当然租金情况，不是卖家或者中介说多少就多少的，有个小办法，你可以走访周边其他商铺，跟店家聊天，说也想在这周围做生意，但是不知道租金情况，一般店家都会告诉你的，多问几家，就自然知道了。还有一点，购买商铺要看卖家和租客签的协议，最好要个租客重新签协议，让租客知道你是房东，签的协议可以沿用卖家的那份内容（不建议上来就涨房租），但是名字要是你的。

　　最最重要的来了，买商铺就要看人流，如果人口集中，人流密集那当然是最好的。但是如果买的新商铺看不出人流怎么办？！那就要看周围五百米的情况，举个例子，如果这是个新小区，但是周边小区基本都住满了，那这个小区就不会有太大问题。如果周边小区扔棍都砸不到人，你看好的地方也就不用再买了，因为那里俗称鬼城，千万不要看规划说以后那里会怎么怎么好，毕竟钱是你的，极有可能规划变鬼话，就算十年八年以后火起来了也不用后悔。

　　最终再附一个终极秘籍，那就是手机百度地图。地图里有个热力图，人越多颜色越深！

　　很好，又是一个我喜欢的问题。按惯例答之前先说几点：首先我没那么多数据给你们看，因为没那功夫，喜欢高大上答题方式的可以绕道了；其次我依然还是拿案例说话，再加上时间比较碎，你们看着也会比较碎，多担待；最后请不要在评论区或者发私信问我买房问题，我没收你钱所以不会为结果负责，然后我也不想收你钱所以不会回答。

　　一是为了做资产。有这种考虑的投资者一来是有融资渠道，需要靠稳定的资产去撬动杠杆，二来是有自己的主业，用资产融资后有通过稳定的收益较高的主业来获取收益。所以投资者选择的时候更看重的是安全性和稳定性，但是这种投资的数额一般比较大，我想有这种实力的投资者也不至于堕落到知乎上来问。

　　二是为了自营兼投资。我从来不相信有人买了商铺纯粹是为了经营而不考虑投资回报。这种目的需要考虑的方面就比较多一些。一来是根据自己经营的业态来选择，二来也会考虑一个综合回报的问题。我有朋友曾经就在一个新建商业街买过一个铺面自己经营餐饮，几年之后其实商铺价格涨得并不多，他的买卖也没开下去。但是他牢牢把商铺的转让控制在自己手中，经过几年时间商业街的人气越来越旺，他靠着节节攀升的转让费居然把年回报做到了接近10%，用他的原话说：总有不怕死的傻子往里冲啊。

　　三是纯粹的投资客。说良心话，这个年头的商铺真的不是什么好的投资品。我敢说，但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上，就我个人而言，每次做商业价格都是要透支掉至少三年的升值空间的。意思就是现在这个物业可能合理的单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。而且开发商或者运营商是越来越专业的，捡漏的机会不是没有，但更像是神话传说，江湖之中永远有这样的传奇，就特么从来不是你。

　　我见过太多人根本没做过深入细致的资金安排，既不知道自己投入的上限也不知道自己在投资过程中能够承担的风险或后续投入上限，脑子一热就把钱砸进去，遇到个风吹草动当场懵逼。当然这种情况常见于小投资者或是钱来得太容易以及没有经验的投资者，不过很多湖也败在自己的贪念上了，所以这不仅仅是投资商铺的问题，而是资产、风险、情绪等等自我管理的一个综合性问题。我就认识一哥们，也是业内湖了，本来拿了几个潜力很不错的物业，股票好的时候贪心太重，大笔融资入市结果被砸得全身瘫痪，把前些年挣的资产赔了一大半出去，现在抽烟都只抽黄芙蓉王了。

　　以上两点考虑清楚之后就可以很明确地知道自己的投资方向以及投资金额。接下来我根据第二、三种情况来谈该如何选择投资的对象。现在有事，稍后再说。

　　先说自营兼投资吧。其实选择经营项目本身就是个大课题，你选择的项目决定了你对商铺的要求，卖建材的肯定不能选步行街，卖珠宝的也不会选在普通社区的底商。突然发现这么说会把摊子铺太大，那就暂定总价500万以内，经营项目是中端的中式餐饮吧。（其实写到这里发现题主是情况三的，好想偷懒不写这个部分啊，可是自己选的题目跪着也得写完，不过会简单点）

　　1、通达性和停车便利：这里没有用太笼统的地段一词是因为地段容易理解为与市中心的距离。然则在以特色饭庄为代表的中端中式餐饮行业里，未必离市中心越近就越好，因为这种业态的利润率没有那么高，更看重就餐面积和翻台率，市区里面积够好停车交通状况好而且建筑情况还适合做餐饮的不是太难找就是太贵了。稍微偏远一点但是不堵车的地方其实更划算，毕竟也没谁喜欢堵上几个钟头去吃一顿饭吧？至于停车问题就不用我仔细解释了吧？

　　…………………………中午抽空争取写半个小时的分割线、周边环境和业态分布。周边环境很好理解，无非是人口数量、消费水平、物业租售价格水平与趋势、入住率、出租率、开业率、现有商业布局、市政建设水平等深入看几天就能心里有谱的硬指标。而业态分布指的不是商铺所在项目的业态规划，这个是后面再说的事情，首先看的还是步行十分钟半径以及车行十分钟半径内的业态分布情况。有没有聚集人气的主力商业、有没有同业态扎堆的区域是重点了解的方面。尽管中端餐饮有酒香不怕巷子深的特点，但是有就近的消费人群和已经有客户基础的大腿抱总是好事，至少节省推广成本嘛。

　　3、项目产品和业态规划以及招商能力。这个问题就很考验人了。鉴于此环节的详细论述可以开一门大学课程，所以简单点讲。记住一点：

　　以上三点重要性是一样的。这种垃圾包括但不限于绿地、万达等大型开发商的内街铺（注意不是店中店）。我不是说这些商铺一定做不起来，但是需要的成本肯定更高，从而降低了回报率。4、价格。因为开发商越来越喜欢把铺划小从而提高单价，所以单价和总价都是需要密切关注的。有些项目报出一个极有诱惑力的总价，然而你把单价一算就会发现高出周边现有水平很多，这就是典型开发商吃掉未来几年升值空间的做法。

　　对于自营兼投资的客户来说需要关注的因素细说还能写很多，不过核心差不多就是上面几点了。纯投资的情况再找时间写。

　　先给一个悲观的个人观点:目前来看，市面上的销售型综合性商用物业几乎没有值得投资的。在普遍资产荒且融资难的当下，如果某个物业有较好的回报预期，哪个开发商舍得卖掉？如果是那种底子好但是开发商缺钱需要靠商业销售回款的项目，做价格的时候肯定要透支部分回报空间，从而也让购买者变得无利可图或者仅有微利。所以我其实建议考虑其它投资渠道，当然你要对静态回报不是太有所谓，更多是出于

　　，你就继续往下看吧。……………………发现没什么人看所以简单一点争取一次性更完的分割线………………

　　这里我们假定你是一个手上有300万以内现金的投资客（手上低于这个数的麻烦你看好自己的钱谨防被骗好吗？）。

　　首先是看地段吗？不对！首先是选择物业类型。地段确实是第一重要的，问题是好地段的物业要么你买不到要么你买了根本划不来，开发商又不是傻子，难道会把高收益拱手相让？再者好地段里不同物业类型的发展前景和所受限制也是不同的，比如长沙开福万达广场，那个地段总是没话说了，可是那个外街就跟屎一样，业主三天两头就要跟万达闹。

　　高入住高端社区底商高入住中低端社区底商区域中心商业体（包括写字楼）临街铺低入住中低端社区底商新辟商业街临街铺（包括专业市场）大型商业综合体外街商业综合体格子铺商业综合体产权式商铺

　　以上懒得论证了，但是提醒几个点：1、不同城市情况不同，商务办公需求比较有希望增长的城市，写字楼铺面的价值排序能够往前提一到两位，长沙这种地方还是绕开走吧；2、政府的产业引导倾向比较明显的商业街特别是具有不可复制资源的，排序可以提前一到两位，专业市场同理；3、大型商业综合体外街比如万达金街这种，要说回报真的难看，但是作为一个资产长期持有还是勉强过得去的；4、

　　有人说社区底商不存在业态规划，这话既对也不对。开发商固然不会去规划，可不代表你自己不能规划啊。打比方说我现在买了一个中档社区离出入口不算近的位置，你以为我会放在那里不管先等别人把租金炒起来吗？我会尽早找到这条临街面的其他业主，打听他们想干嘛，同时开始招租，看看上门来的商家都是怎么想的。接下来你会发现找上门最多的是超市和低端餐饮商家，价格出得最好的是药店和孕婴商家，这时候怎么办？先以较低租金谈下一个药店或孕婴商家做三到五年，让他把铺养起来啊。过几年你就会发现你的租户是活得最好的，到期之后也是很愿意跟你谈个好价钱的。请记住，社区底商也是有业态规划的，只是会通过几年的残酷的自然淘汰来实现，熬过这个竞争期然后获取长期高收益是你可以自己想办法实现的。

　　而商业体就不能靠自己了，这种玩意是一荣俱荣一损俱损。特别是销售型的商业体，本来运营方对业主的控制力就比较弱，如果事前规划不好，过程中管理手腕也不得力，那么就会成为一个烂摊子，那时候你就守着空店面哭吧。所以在考察时一定要注意开发商宣传的商业定位是否合理，实现的可能性有多高，后续管理的团队是否完备得力，管理运营办法是否完善。

　　现在都卖期房，开发商为了加快销售跟大牌虚与委蛇搞一些不实际的承诺从而签下意向合同是很普遍的，到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。

　　比如对集体合同的要求，比如业态控制的要求，比如对收回铺面的要求等等，要知道你的投资是几十年的，不要因为管理严格损失了一点近期利益就觉得不舒服，用尽量短的时间把铺养起来才是关键，整体做起来了你的收益也会上来的。

　　是的我在这里又说了一遍。因为这个狗屎等于是你把命运完全交到了别人手上，大型商家一旦跟业主或管理方谈不拢要撤，你就只能傻眼，我根本不相信以中国人的操性可以所有业主平等协商一致完成二次招商。再次看产品。这一条跟上面那条有一些关联。二楼净高2.6米跟你说做商场你信吗？柱距4.8米跟你说做大型超市你信吗？没有足够停车位跟你说做美食街你信吗？至于各种奇葩产品我就懒得说了，自己去体会吧。

　　。这种玩意有多远躲多远，特别是附带了回报承诺和金融扶持政策的。商业发展是有其规律的，新开项目的运营情况不可能远超同区域同性质的其它项目，所以一旦承诺的回报高得让你心痒痒，注意了，这基本上就是开发商急着回钱引诱你入坑。至于金融扶持，就是什么首付贷组合贷款之类的政策，这个坑是看运气了，也许你跳进去了因为重大利好而浮上来了甚至赚一笔，更多的就是开发商笑呵呵地得到超额回款走人，留下你守着比坟场还寂静的商铺无语凌噎。好吧大头就这些，剩下的没什么兴趣再写了，就这样吧，谢邀。

　　我其中的失败经验就是批发市场内铺，租金受周边批发和工厂行情影响极深，而且内铺位置是固定的，外面商铺的扩张是不定的，非常容易导致商铺供大于求，导致租金每况越下，空铺日益增多。

　　换成了商场的内铺同理，以前有很多商场，里面的店铺都是无产权的，或者是有产权的商铺，硬是划分成一个豆腐一个坑，然后你去购买其中四十年分两次续期的合约，一次性收取租金，等同于买起了商铺，也能让你在合约期内进行转手，商场收取一定的转手费。

　　这样的基本九死一生，你若联想不了一个大商场如此做的缘由是什么，你就细分想想早年间划分的格子铺就差不多了。小的都养不起了，大的如何养。

　　小区户数低于2000户的，纯只有几百户的小楼盘失败率极高，因为没有外在人流，消费力有限，街坊生意不多。而这些小楼盘的内商铺，或者是人烟罕至的角落商铺更是考验人品，基本上理发铺也是其归宿了，若是靠近幼儿园或者靠近物业管理处，倒还有一点点生机，但也只是渺茫中的一丝丝而已。

　　在一个小楼盘尚没成熟起来之时，你购入开发商那已经定价过高的商铺，那就是一场豪赌。而这价格注定透支了未来多年收益，而商铺的定价是最无规律可言的。

　　商铺值钱的就是这个门面，这个面宽，而里面幽深的空间是不待人见的。往往门面十几平方甚至能过千元一平方，而里面的几十方也就合计万元不到。典型的如同以前广州某地铁站出口某个饮食商铺，品牌本地还行，人流很旺。但是门面过窄，收银台都不好设置在出口，而往往跑单的也不好控制，必须如同小食店一般先付后吃，过度的进深导致店内必须常年保持开灯，服务员来回走动服务浪费时间太多，没多久就倒闭了。

　　在现在电商环境下，商铺不需要过大，只需要够网红。小而巧才能在商海风浪中灵活掌舵。很多店铺开张，坏就坏在了盲目扩张。而需要大面积商铺的超市、健身房、舞蹈室等，对区域的要求也是越来越刁钻。商铺面积控制在45平方以下最为稳妥。

　　是的，对于定价精密的商铺而言，便宜的绝对没有好货。你要深信开发商对于商业类的定价，是要比住宅类的定价有着更深刻更科学的模型。商铺没有不赚钱的便宜货，只会有仍旧赚钱的便宜货。

　　而唯一让开发商定价便宜的原因，就是他们研究深知这商铺未来人流量或者位置必然不好。

　　。因为这样会严重影响人流入店消费，即使外面人流量很大，但是人总是不由自主地懒惰的，能少走一两步就绝不肯多移两步。

　　主要就是隔断了人流，就如同前面的五个台阶。人们都是懒惰的生物，除了爽的时候踩踩绿化带，冲马路时候跨越隔离栏之外，平常时候是绝不会做出不文明行为的。

　　去逛店铺这样的文明事情，自然要做文明事，但为了做文明人，竟然要绕开一大圈，这也太不文明了。这为一睹什么店铺芳容啥的，更佳的选择就是选择无视了。

　　我们买商铺就是为了乘风破浪，宁愿追高，也不能抄底。租金不行了，那意味着至少这条街有式微趋势了，你不能寄望换你之后就变生机勃勃了。

　　商铺让人闻风丧胆的一点就是，一旦给证明是死铺，那就完完全全死得。

　　因为一家独大，代表着这一家一旦离去，利好将烟消云散。以往的佛山南海广场是百佳的天下，人流聚焦，周边的小铺客似云来，可多年后一纸撤场，算是拔走了最后一根氧气管了。

　　然而，我们始终还是一个向上的公号，必须传播一点正面的能量，因此，在万马齐喑的商铺投资市场，我们仍旧可以提出一些加分项的。

　　上面说了进深是面宽十几倍的商铺要远离，那如果面宽是进深数倍的商铺，那自然就是宝中宝了，必须要紧紧拥抱白首不分离。

　　如果你可以买下这样的商铺，然后把商铺隔开两间，分别出租，简直不要妙哉妙哉。这何止是鸡生蛋，这是鸡直接生鸡了。

　　当然前提是要跟物业搞清楚，确定能够做餐饮，这些商铺往往能够获得比之前更好一点的收益。

　　我们国人做生意往往喜欢扎堆，在某些批发市场那是优势，比如皮革市场专门做皮革，玩具市场专门卖玩具，只有集市成型才能规模化吸引人流。

　　但如果是漫画描绘的，你这条街开了火锅店，然后对面又开了火锅店，一条街都是火锅店，那基本上没多少生还之路了。

　　商铺周边必须多元化，而且有成熟稳定的生态园，比如有银行、药店、地产中介、美容店、7-11，品牌连锁如麦当劳、肯德基的高毛利商家。

　　这与面宽是一样的道理，前者分成两间铺，后者也可以分成上下两层铺，这就等于面积扩大一倍。

　　大概是小区入口处，大商场入口旁，街道转角位特别显眼的，或者是位于天桥下方、或者是红绿灯对出位置、公交站牌没有遮挡的，这些都是容易聚焦人流的极好之地。

　　特别天桥这个因为是行人过马路的必经选择，因此下了天桥后不用回头走好几步的商铺都是蛮不错的，又不像斑马线这样行色匆匆的角色。

　　对大部分酒楼而言，就是必需品。如果是非大型购物商场上的饮食酒楼，街边要做酒楼的，只要你心并非沙县系，那没停车场是万万不可的。

　　若商铺前还有空间能够做防雨走廊的，都是加分项，因为下雨时，人们都会避避雨，自然就有进门的可能了。

　　当然，如果一个商铺具备以上那么多加分项，而同时也回避了那么多不利因素，这样的商铺是否就百分百无忧呢？

　　。市场趋势的变化，商铺周围拆迁建设等等的变化，都会让运气变好或变坏，这些都是我们无法预测的。

　　有个最直接的法子，就是对比左右分别三间商铺的租金，大概就可以比较综合得出商铺的真实租金。如果租金偏低或者偏高，也可以把范围扩散到周边其他市场或街道的商铺，或者是直接调研下商铺所做行业的毛利，这个在网上花点心思基本没秘密。

　　客流量也是重要的评估因素，可以从管理处、周边人流、周边店铺下手，分早中晚用客流量计数器去统计，能够得到比较客观的数字。

　　最后你可能还会插话一句，星佬，你所说的貌似都是已经成熟的有客流量的二手商铺，那我需要投资一手商铺，那还有没有什么必胜绝招啊？

　　如果你手上已经有计划开始的买卖、急需一个铺子开店营业，那拿好商业计划书，直接找斯嘉丽这样的专家聊聊。

　　但更多人并没有成熟的商业计划，只是有闲钱、想置业，才会想去买商铺的，这就有很多坑了。

　　真正优质公司的原始股，不会保本保收益的卖给普通人；真正人美性格好情商高的姑娘小伙，很少会到网上相亲...一样。

　　当然肯定有例外，但规律大体不变，所有所谓命运赠送的礼物，都早在暗中标好了价格。

　　如果是有信誉的开发商，包租收益是能够正常履行的，如果遇到无良开发商，可能连包租承诺都做不到。

　　住宅的话，看看地段、政府规划、城市人流、和土地供应，大概心里就能有一个判断。

　　但商铺的话，就算在同一个路段、同样的人流量，因为运营水平不同、经营的业态不同，收益差距很大。

　　北京有个叫王府井的地方，可以说是北京的黄金地段。但同一个十字路口上，东西南北的铺子、运营的水平不一样，人气就是大不同。

　　对于商铺来说，人多不重要，有消费意愿的人流才重要。这就非常的考验运营水平。普通人缺少的恰恰是专业的运营能力。

　　对于我们普通人来说，能买到的商铺、写字楼大多是散售的，一间一间分割开，产权很分散。

　　因为是散售，小业主只会关注租金的高低，会将铺子出租给任何一个愿意出高价的租户，长期运营品质很难保证；同样因为是小业主，也找不到好的资源去对接高端商铺。

　　所以就会出现这样的情况，看上去地理位置很黄金的一条街、很摩登的一幢办公楼，里面却可能什么类型的店铺、公司都有：开淘宝店的、搞教育培训的、批发服装的、甚至开小旅馆的...又脏又乱，毫无规划。

　　而如果是整体出售的话，持有者更有实力、经验更丰富，也更能从更高的格局来运营。

　　从事商业地产开发的斯嘉丽姑娘说，散售出去的写字楼、商铺，品质是最难保证的，半层或整层出售的会好一些，一栋楼整体出售的更好。

　　有商业运营经验的开发商会特别强调，这栋小区配套写字楼是整体出售给一家企业了；那座地上地下各三层的商场，是开发商自己持有的，已经和很多知名品牌签了约，不会散卖的。

　　说起这些，销售总是一脸“懂的人自然懂”的莫名骄傲。我以前也是迷迷糊糊，现在则有点明白了。

　　所以，如果你没有成熟的生意计划、也没想好商铺买下来要租给谁，还是谨慎点好。

　　中国这几年大批的建购物中心，密度实在太高了。前几天回了趟老家，一个住宅库存高企、人口不断外流的城市，还在遍地建商场、写字楼。

　　消费的地方多了、人民群众的收入却没大的增长，蛋糕就是那么大，想吃到一口，必须要越来越精细化的运营。

　　斯嘉丽在北京自持的商场，所有店铺的POS机数据、空缺车位的变化数据...都要同步给他们。

　　如果哪家店铺生意不好、或者和商场整体的气质不相符，斯嘉丽他们会帮着一起改进、装饰、如果连续几个月业绩吊车尾，就要劝退了。

　　我们作为个人，买间商铺放在那里，什么都不管，就指望着赚租金——似乎真的不太现实。

　　个人买房产，住宅是最安全的，其次是买写字楼，而商铺的收益波动就非常大了，算是一个前锋的角色。

　　ps. 投资商铺，其实未必一定要买下来，我之前提过，有一种更安全、也更有保障的方式——REITs，有兴趣的话，在我公众号里回复

　　令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。

　　倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。

　　当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。

　　哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？

　　当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。

　　你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。

　　先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，

　　假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。

　　如果你没赚到50万，那么税率是30%。如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。

　　这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。

　　没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。

　　当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。

　　住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。

　　但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。

　　在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。

　　之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。

　　所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。

　　2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。

　　如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。

　　因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。

　　今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。

　　但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。

　　交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。

　　为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？

　　商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。

　　2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。

　　深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。

　　一铺养三代，这是线年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。

　　这十年，商铺的租金基本没跌，甚至依然每年依然可以微弱上涨，这已经是受益于中国GDP连年增长的福了，不然就凭这个供应量，租金早了。

　　简单的说，商铺的售价，由国运、央行资金利率、新增商业用地数量来综合决定。

　　但后来，针对商业地产的增值税政策还留着，但针对住宅地产的各种税费都取消了。

　　(财税字[1994]020号)，其中明文规定个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房，免征个人所得税。

　　这条规矩，一直延续至今，中间多次确认，从未取消过，只不过前提条件进行调整而已，目前的政策是满5唯一免征个人所得税。

　　目前，最新的政策，是居住满2年，免征土地增值税，这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。

　　1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

　　可以很明显的看出，1994~1998年中国在酝酿全面住宅改革，试图终结福利分房，彻底开启住宅市场化时代。

　　那么对住宅另眼相待，在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税，就是理所当然的一件事。

　　要是以收税为目的，按商业地产那么收就可以了，卖土地的时候不少卖钱，收税的时候收的更重。

　　2009年，为维护住宅市场，政府还暂免征收了了对住宅的印花税，税率千分之一的小税种。

　　这些税种的取消和优惠，让二手住宅的交易成本，被降低到了最低1%左右，还没有中介费高，这简直令人发指。

　　所以国家其实更在意的是住宅的开工量和销售量，这会直接影响整个国家政策的顶层设计。

　　谁应该住北京五环内，谁应该住老家小县城，谁应该没房子住，这是一个分配问题。

　　目前房价的主要矛盾，本质上还是人民群众内部的矛盾，没有房和只有一两套房的人之间的矛盾。

　　高房价会直接制造人民群众内部的矛盾，城镇化率摆在那里，甭管谁买了房，肯定有人没买到房。

　　换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。

　　这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。

　　那么根据目前商铺和写字楼的市场行情，可以直接判断出住宅的租金回报率应该为5~6%。

　　真没了投机收益，这群人绝对会选择租房，和现在那群宁可租商铺也不买的人一样。

　　所以，住宅价格在今天跌下来，没有人会真正获益，有房没房的人都不会获益，换句话说就是没有支持者。

　　住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么，住房改革的历史使命又是什么。