中欧体育KOK我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　1、在本地名下有几个商铺门面，目前用于出租，去年因疫情租金下降，现在想卖出门面没人买。因不断的新区开发，商业中心分散，以前买的商铺感觉在贬值。

　　2、17年底当地买入一套住房，19年年底己交房，目前空置，唯一住房，目前租房住。3、17年底用侄女苏州集体户口用二套房贷买入，汉阳保利香颂二期89平，20年8月已办房产证，目前未满二年。贷款五十几万未还完。

　　3、儿子目前大学毕业考研中，不知道将来会落户那里发展，户口一直在我们当地沒动，想请教苏叔当下情况资产怎样从新配置，能把资产升值保值，

　　2、 苏州房子明年满二年，是否值得继续持有，还是直接卖掉，还是过户我儿子，也可以过户我自己，我目前苏州社保已买三年了，还是把儿子户口落户苏州转给他，这样会占用他首套购房资格。还是给儿子另外买房，目标情况适合那里买房，目前手上没有多余资金，以上情况怎样运用资金出来，问题多点多中欧体育KOK，有点乱 万分感谢

　　住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

　　商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

　　底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资中欧体育KOK，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以继续持有。如果租售比不足5%，建议直接出手。

　　2.定一个合适的价格，预留好5%砍价空间。如果竞品价格也挂得比较低，根据情况适当下调到2-3%砍价空间。

　　3.多挂牌几家中介(不同品牌)，最好10家左右。少了覆盖面不够，多了你管不过来。

　　5.同意支付至少1%佣金（如果急售，2%更好），并承诺奖励售出房子的客户方经纪人一台最新款iPhone。

　　7.谈判时条件灵活，抓大放小，不是原则性的交易确定性、安全性问题中欧体育KOK，都可以妥协。以上方法尝试后，如果还是没有卖掉，建议换一种思路。比如直接入股商家，绑定利益，恒产恒心；商铺多抵押，子弹用来投资一二线城市的优质住宅。 用你的名义买，儿子的房票保留，sfsd很珍贵，去北上广深建仓。

　　提问：苏叔，你好，坐标苏州，我在工业园区上班，目前单身无房，希望可以在园区置业，但是园区热门板块房价都太高了，预算有限够不上，总价300万以内，希望在园区买房，娄葑板块能不能买？这个板块条件如何？目前有什么新房在售吗？

　　苏叔：你好，娄葑属于园区的一部分，但相对于奥体、湖东、湖西这些板块，娄葑的存在感较低，板块发展速度不够快，城市界面老旧，生活配套也不够现代化，但居住氛围浓厚，生活便利。商业上，娄葑板块内有双湖广场，还与湖西商圈距离较近，可享受湖西配套。交通上，娄葑交通非常便利，多条线路交汇于娄葑，自驾与轨道交通出行都很便利，不过高架过多，有一定噪音。公共资源上，娄葑板块教育资源较为丰富，医疗上有星海医院，文体上有娄葑文体中心。整体上娄葑的配套较为完备，基本满足生活需求。板块内二手房均价3.1万/㎡左右，相比于园区其他板块属于价格洼地，娄葑区位不错，配套也比较齐全，新房和二手房房价都有价格优势，比较适合预算有限希望置业园区的购房者。

　　提问：苏叔，你好，我在苏州工作，一直不是很明白去年的太湖科学城是怎么回事，不是已经有了一个科技城了吗？这两个是一个概念吗？能不能给我介绍一下，近期计划在苏州买房，有什么值得关注的楼盘吗？

　　苏叔：你好，科技城与太湖科学城位置较近，名称也比较接近，所以很多人会一时难以分辨两个板块。科技城是苏州“一城四核”中的生态科技城部分，是高新区的重点发展区域，也是苏州政府政策和资源倾斜区域，板块拥有众多科研机构、高端科技产业，人口虹吸能力较强。板块内名校聚集，还有三所学校规划落地，教育资源优质丰富。交通也有多条地铁线路规划，还有快速路等，未来交通出行将十分便捷。商业上也有大型商综落地，未来商业配套逐渐完善。板块城市界面优秀，充满现代化气息，未来发展潜力值得期待

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