成交低迷是所有房企在2023年面临的共同难题。尽管中央与地产购房利好政策不断，但从房企销售表现来看，行业信心的修复仍需时日。房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。
销售端“造血”能力的羸弱以及融资端“输血”的阻塞使得2023年依旧是房企出险频发的一年。
对于正常经营的房企来说，保证流动性安全是前提，一旦陷入流动性危机，企业就很可能陷入信用的恶性循环。对于已经出险的房企来说，债务化解与保交楼是当下两大重要任务，出险房企一方面要积极寻求融资渠道以推进风险出清，同时也要重视保交楼任务的执行。
观点指数结合地产及相关领域发展，于2024年继续推出融合房地产开发、商业地产、新经济地产领域的地产G30+。最后，凭借着稳健的经营战略，以及在行业下行期间所展现的抗风险与盈利能力，华润置地获得房地产开发组别上市企业卓越表现榜首，恒隆地产和凯德投资的卓越表现同样值得肯定，分获商业地产、新经济地产组别的首位。
面对行业调整期的巨大挑战，华润置地凭借自身差异化的竞争优势，沉稳应对行业趋势变化、消费需求波动等外部环境，营收利润均实现稳健增长，经营性不动产业务表现亮眼。在行业盈利空间收窄的背景下，华润置地盈利能力依旧稳健。2023年在营收增长带动下，华润置地的净利润有小幅提升，实现核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%。
2023年报显示，华润置地指除开发销售型业务外还持续推进其经常性业务进程，具体包括购物中心、写字楼、酒店等在内的经营性不动产业务、华润万象生活等在内的轻资产管理业务、城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。
据数据披露，华润置地2023年经营性不动产业务营收为222.3亿元，同比增长30.6%，轻资产管理业务营收为106.4亿元，同比增长27.7%，生态圈要素型业务营收61.9亿元，同比增长11.6%。此外，其搭建商业REITs平台，收益大幅提升；轻资产管理业务保持高速增长，坚定向城市空间运营服务商转型；生态要素圈型业务进退有序。
商业地产方面，恒隆地产继2023年G30+商业地产夺得榜首后，2024年继续卫冕。2023年恒隆于内地和香港的租赁收入均录得增长。其中内地整体租赁收入约62.63亿元人民币，同比增长8%。这是恒隆在不断变化的市场环境下仍能实现持续增长的确据。
新经济地产方面，凯德投资斩获新经济地产组别的榜首。凯德投资在近两年新设立了6支聚焦于中国市场的基金，包括3支人民币基金：包括凯德投资中国特殊机会人民币基金I期、凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期，总基金规模近47亿元人民币，并完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购，新经济领域将是未来重点的投资方向。
2023年房企盈利相比上年降幅有所收窄，但仍处于亏损区间。观点指数结合净资产收益率、投入资本回报率以及毛利率一同对房企的盈利能力进行评估。根据2019-2023年上市样本房企数据，房企的ROE（净资产收益率）及ROIC（投入资本收益率）有所回升，降幅相比2022年有所收窄。
ROE仍然处于相对低位区间，主要原因是总资产周转率以及财务杠杆率持续下行。2023年房企整体总资产周转率受年内全国楼市成交低迷影响降幅进一步加大。数据显示，2023年中国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。全国新房成交的不景气使得房企去库存路径受阻，预收款和整体销售收入下降，总资产周转率锐减。
2023年房企财务杠杆率进一步下降，据观点指数预测及统计，2023年上市样本房企净负债率相较于2022年降低了近30个百分点。
由于2023年房企暴雷事件频发，使得房企融资难度再加码，虽然2023年四季度的融资“三支箭”的落地使房企融资环境有所改善，但市场上的资金需求仍有较大缺口。
根据观点指数发布的2024年1月房地产企业融资能力表现报告数据，2024年海外债到期金额总计约2753.54亿元，相较2023年到期的金额3639.56亿元下降24.34%。到期债务主要集中在上半年，其中3、4、6月是债券到期小高峰。
据观点指数观察，近一年房企的发债平均利率基本稳定在3%-3.5%的区间。发行票据金额较大的企业包括保利发展、中海等国央企，民营企业发行规模仅占比14.29%。
民企与混合所有制房企获得的债券融资规模较小，房企融资的紧迫性较强，部分资金有压力的房企仍有违约的可能。
ROIC作为分析房企真实价值创造能力的辅助性指标，补充了利息支出与公司总投入资本，从数据上看，该指标在近5年内并无较大程度的波动，基本维持在2.8%-3.1%的区间内。在房企持续缩表的情况下，加杠杆的空间进一步被收紧，ROIC的稳定可以理解为股东和债权人投入资金总和的回报率并无较大变化。
据观点指数统计及预测，2023年样本房企经营活动产生的现金流量/带息负债主要集中在-0.1至0.2区间，当前均值为0.073，远低于安全阈值。
此外，据观点指数统计，样本房企中目前已有19家出险房企进行债务重组，成功完成债务重组流程的仅为少数企业，大部分仍未走出债务困境，甚至还有已完成重组或展期的房企，又出现二次违约的情况。
2023年多数房企处置资产以化债自救，例如出售股权以及出售旗下物业以回流资金。
随着疫情防控措施解除，同时国家层面配合出台了一系列促进消费的相关政策，2023年消费市场迅速回温。
根据国家统计局数据，2023年消费对经济增长的贡献率高达82.5%，创下历史新高。并且，2024年全国两会也将消费表述为拉动宏观经济增长的主引擎。
据观点指数对上市样本企业统计及预测，在经过2019-2022年的持续下降后，2023年商业地产企业的ROE和ROIC指标基本稳定，主要是企业投资物业收入同比有所上升，但物业销售表现低迷，影响了企业的整体盈利表现。
据观点指数统计，当前样本商业地产企业的收入构成如下：物业投资收益占比在45%-70%区间；办公楼租金收入约为10%—25%；零售物业收入方面，各企业间差的异较大，区间为10%-60%；酒店收入与物业买卖通常不足10%的贡献额。
总体而言，商业地产的服务属性并未改变，几乎全部企业的主要收入来源依旧是租金收入。因此相较传统开发业务，其现金流稳定、偿债能力与收益质量方面都具备较强的抗风险能力。
从2023年各企业的业务表现来看，收益表现较好的板块为物业投资，样本企业2023年物业投资收益相较2022年同比增长2.8%，以恒隆地产为例，恒隆地产2023年整体收益相较2022年同比增长2%，其中，投资物业收益同比增长4%，内地市场增长势头要稍强于香港市场。
除此之外，2023年还是消费基础设施REITs元年。2023年3月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心等项目发行基础设施REITs。这是商业不动产首次被纳入REITs试点，
11月，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批。12月申报的华安百联消费REIT以及华夏首创奥莱REIT项目状态也更新为已受理。2024年3月，华夏金茂购物中心REIT在上交所正式挂牌上市，成为国内首批上市的消费基础设施公募REITs。
2023年新经济地产整体营收迎来近五年的首次下滑，产业园区企业租售和服务收入增速双降。
在观点指数观察的样本企业中，2023年超半数的产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体转弱。
在充满压力的行业背景下，产业园区还面临供需错配、“主题产业园”名不副实、“产业保障房”过量供应等问题。
据观点指数统计及预测，2023年新经济地产企业整体的盈利情况相较2022年出现小幅下滑，主要是市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。
新经济地产REITS方面，截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首发募集资金总额达954.52亿元，离千亿大关愈发接近，其中，产业园REITs占31%，共计9支。
截至2023年底商业地产，国内REITs市场已发行待上市的产业园REITs还有4只，分别为易方达广开控股产业园REIT、华泰南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT。
2023年上市REITs交易数据显示，二级市场REITs均出现不同程度的下跌，平均降幅为21.33%，跌幅较大的REITs主要出现在产业园区类，其中博时招商蛇口产业园REIT降幅最大，全年下跌44.94%，并且华安张江产业园REIT和建信中关村产业园REIT年内降幅均超30%，上市以来的收益率几乎全部消化。
产业园类REITs年内跌幅较大主要受到宏观经济市场基本面的影响，底层资产出租率持续下降，部分产园REITs受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期，致未来营收不确定性增大。