（原标题：【行业深度】洞察2021：中国商业地产行业竞争格局及市场布局(附市场集中度、企业竞争力评价等)）

　　商业地产行业主要上市公司：目前国内商业地产行业的上市公司主要有保利地产(600048)、大悦城(000031)、绿地控股(600606)等。

　　本文核心数据：中国商业地产主要企业的基本信息、中国商业地产企业排名、行业集中度

　　商业地产是我国商业体系的重要分支，也是房地产行业的重要组成部分。广义上的商业地产包括用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、办公等经营用途的地产形态，如商业经营类物业、办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业地产等，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。狭义上的商业地产一般包括商业经营类物业、办公物业。本文分析主要基于狭义的商业地产展开。目前，我国商业地产行业的主要企业包括万达商业、华润置地、中欧体育KOK大悦城等等，这些生产企业主要分布在广东省。其中，大部分均为上市公司。

　　目前，中国商业地产市场的参与者主要有两大派系，分别是内资商业地产企业和外资商业地产企业，而外资商业地产企业主要是港澳台企业。

　　根据《2021中国商业地产百强企业研究报告》显示，2020年，我国商业地产百强代表企业在过去一年负重前行，不断引领行业发展变革，整体经营表现优于行业大势。一方面，百强企业由销售转向持有运营倾向增加;另一方面，城镇化发展进入稳步增长阶段，百强企业紧跟市场趋势进行战略布局，投资拿地更加审慎;此外，轻资产管理模式越来越受到企业重视，商业运营服务业务分拆上市潮开启。

　　据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、中欧体育KOK宝龙地产控股有限公司以及新城控股集团股份有限公司等企业成为了2021中国商业地产百强企业。

　　目前，中国商业地产行业的市场集中度较低，2020年根据公开数据显示TOP10行业内企业市场集中度约10.35%，TOP30市场集中度约16.56%，TOP50市场集中度约19.31%。

　　与2019年比，市场集中度小幅提升，市场仍较分散，但市场头部聚集的趋势正在加快，预计后期行业的集中度会更高，商业地产企业通过收并购和市场拓展均将朝着大型综合商业地产企业进行靠拢。

　　在商业地产布局方面，目前国内市场的商业地产企业基本都是全国性的覆盖，经营地区主要集中在一二线城市，部分品牌如万达、恒大则已开始向下线城市下沉。

　　注：由于部分企业未披露或无法剥离商业地产与住宅地产的比例，故占比为“/”。

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　　从五力竞争模型角度分析，由于目前，我国商业地产市场的竞争者较多，且都处于稳步发展中，现有企业间的竞争较为激烈;而商业地产属于房地产行业重要组成部分，行业几乎不存在替代品威胁;商业地产行业的上游供应商一般为国家土地供应或建筑原材料、设计等企业，由于国有土地一般都是国家有限制的向市场释放，因此商业议价能力较强;下游消费市场主要是终端购房者和投资者，因商业地产属于房地产行业，房地产企业有更强的话语权，因此下游消费者议价能力较弱;此外，由于商业地产行业的进入门槛相对较高，因此新进入者威胁较小。

　　证券之星估值分析提示大悦城盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证券之星估值分析提示绿地控股盈利能力一般，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价合理。更多

　　证券之星估值分析提示新城控股盈利能力良好，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多

　　证券之星估值分析提示美凯龙盈利能力较差，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多

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