【2023年商业地产发展白皮书】 报告出品方：MobTechX中购联铱星云商

　　①2023年1-11月，我国社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%。其中，商品零售380460亿元，同比增长5.9%；餐饮收入47485亿元，同比增长19.4%。复苏势头较好。

　　②2023前三季度城乡居民收入稳定增长，名义和实际增速分别比上年同期快1.0和2.7个百分点；人均消费支出增速逼近10%，教育文娱、医疗保健、交通通信等品类增速均破两位数。

　　③消费基础设施REITs的出台，代表着我国公募REITs范围首次拓展到商业地产领域，我国几十万亿级的商业不动产市场，有望迎来重塑。

　　④自2017年以来，购物中心实际开业率不断走低；且从2020年开始，实际开业率连续三年未超过50%，供应的减少和城市向新发展、消费行为不断演进等多重原因之下，存量商业调改升级是必然趋势。

　　⑤分区域来看，中欧体育KOK华东依然是购物中心的“香饽饽”，拟开业购物中心的体量和数量是第二名的两倍；分城市来看，拟开业购物中心前12的城市中除了4个一线个均为新一线。

　　1.随着商业地产进入大运营时代，商业地产正在向“人货铺场圈”的生态模式转变。这一变化意味着商业地产不再仅仅关注于提供场地和基础设施，而是更加注重于打造一个集人流、商品和服务于一体的生态圈，以满足消费者多样化的需求。

　　2.年轻人作为消费主力军，他们的兴趣多元，消费习惯圈层化，由此诞生了诸如演艺爱好者、彩民、单身人群、购奢人群等个性鲜明、消费需求显著的年轻消费群体。

　　3.演艺爱好者中以女性居多，占61.3%，约为男性的1.6倍；年龄方面，00后、90后占比最多，整体达82.6%。其中，18-24岁人群较多，占47.6%。

　　4.一票难求的演唱会，导致部分未被满足的观演需求流向免票观演的商场音乐节。以上海北外滩来福士为例，通过与摩天轮联动打造室内音乐节，7.8-7.9两天客流显著增长，而到访客群画像也与演艺爱好者画像基本相符。

　　5.年轻单身人群半数为企业白领；收入水平不高，普遍呈现“整体不够花，局部不差钱”的情况。

　　a.2023年前三季度，北京实现地区生产总值31723.1亿元，按不变价格计算，同比增长5.1%，后疫情时代经济回暖态势明显，北京宏观经济增长保持稳中向好，经济增速提振居民消费信心，中欧体育KOK社会消费品零售总额及增速强势V型反弹。

　　b.三年疫情期间北京新开三万方以上项目24个，2023年以来北京新开三万方以上12个，其中75%的项目为10万方以上大型商业体，北京市场迎来了新项目集中爆发及存量商业的更新，朝阳区项目数量与体量“狂飙”独占鳌头。

　　c.从商圈客流同比增长率和主力客群流失率数据维度分析看，北京整体商圈疫后复苏情况较好，成熟型市级、区域商圈复苏快，朝阳区商圈客流增速快，主力消费客群平均下滑0.09%，整体消费保守，市级商圈平均流失率0.93%，区域商圈为-0.34%。

　　d.2013年，丽泽金融商务区开始建设，2018年，北京市提出打造首都商务新区。空间载体以高端商务、文化、科技创新为主，自此位于西三环，中欧体育KOK临近两大商务区的丽泽商圈迎来了快速发展，政策导向加速商圈升级，商业项目布局进入加速度。2023年9月中国服贸会期间，丽泽城市航站楼、数字金融科技示范园、国际金融城的整体规划首次正式公布，其中城市航站楼预计于2025年具备运行能力，政策利好驱动商圈加速升级。

　　e.2023年12月，丽泽商圈将新增“公园式”商业综合体丽泽16号，该项目商业体量5.5万方，至此，近三年来丽泽商圈新增4个项目，进一步带动商圈升级。