自2019年的“大江大海”计划后，2024年伊始，万科启动了新一轮组织变革。

　　近日，市场消息传万科人事变动：“新人”接手南方区域、“老将”转战商业板块，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部合伙人，周轶群接任万科南方区域首席合伙人。中欧体育KOK官方app下载

　　入职短短3个月，周轶群直接晋升万科总部所在的南方大区区首，打破了万科超10年没有从外部引进过经理人直接任区首的传统。

　　万科方面进一步解释称，“一方面，消费类基础设施REITs试点为商业业务带来了重要发展机遇，通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量，更好地抓住商业业务发展机会；另一方面，开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要以大江大海的开放心态，不拘一格用人才。”

　　2024年1月14日下午，万科内部发文宣布成立商业事业部，万科七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

　　在此之前，万科商业板块分为两大阵营，一是2016年万科收购的印力集团，这些年来与万科的关系相对“平行”，更像是合作关系；二是万科各大区域辖下的商业业务，这主要是由拿地投资搭配而来的“资产”，长期由各大区域自主管理。

　　随着万科商业事业部的成立，万科在商业地产领域有望开启更大动作。后房地产开发时代，商业地产赛道成为龙头房企转型的必争之地。

　　2023年，房地产行业经历远超预期的深度调整，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。

　　根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降4.3%。

　　1-11月，现房销售2.2亿平方米，同比增长17.4%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。

　　｜图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅月均销售面积及同比走势

　　｜图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势，数据来源：中指数据CREIS

　　关于2024年，新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。

　　中指院预期：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改”，摆在万科面前是难题。

　　作为国内头部房地产开发企业，万科是国内第一家房地产上市公司、国内第一个年销售额超过1000亿的房地产企业，在中国房地产企业发展历史上具有代表意义，引领着行业的发展。

　　和大部分房企低迷态势一样，2023年，万科累计合同销售金额为3761.2亿元，同比下滑9.8%；累计合同销售面积达2466.0万平方米，同比下滑6.24%，全面承压。

　　12月是全年万科销售均价最低的月份，此前即便是7月销售均价仍为1.3万元/平米。纵观万科全年销售情况，月销售均值为314.43亿元，最高点是3月的426.3亿元，最低是7月的220.4亿元。

　　七八月拖累万科全年销售，中欧体育KOK官方app下载于九月开始有所好转，在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善，均保持300亿以上规模。

　　从现金角度观察，三季度末万科货币资金1037亿元，扣除预售监管资金后为600亿元，如若销售和融资难以覆盖支出，万科在手资金将被快速消耗。

　　曾有一位投资者称，据他测算，万科每月的销售红线亿元，才能覆盖各项支出，目前来看，已经到了警戒线日，评级机构穆迪宣布，将万科的发行人评级从「Baa1」下调至「Baa3」，并将全资子公司万科置业(香港)所发行的中期票据及优先无担保债券评级一并下调。

　　还是因为弱于预期的销售，穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，评级下调反映万科合约销售疲软，今年首十个月表现跑输大市，预计公司的信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，预测调整后债务对EBITDA比率将提升到4.5至5倍，息税前利润对借贷利息覆盖比率则预料下降到4至4.5倍。

　　穆迪预测万科今明两年合约销售额将按年下跌10%，归因于消费者信心疲软，公司主要是在一线城市发展，因此较受影响。

　　本次调整的南方区域，是万科的大本营所在地，也一度是万科业务种类最多、战线最长的区域。在孙嘉执掌的这4年间，万科南方区域业绩连年下滑。

　　财报显示，2020~2022年，万科南方区域的销售额分别为1502亿元、1450亿元、1039亿元，2023年上半年，万科南方区域实现营业收入378.29亿元，权益净利润44.24亿元；在集团整体的占比分别为20.9%、34.62%。两项数据在7个区域中的排名均为第二位。

　　2023年底，有媒体报道称，万科将大幅裁员30%，南方区域各个城市公司，在进行大规模的裁员行动，可见企业经营不容乐观。

　　根据四川克而瑞发布的《2023年成都房企流量榜单》数据，万科本年度的业绩同比去年几乎腰斩

　　流动性方面，穆迪预计，截至2023年9月30日，万科企业拥有的1010亿元无限制现金及其预计的运营现金流将满足未来12-18个月承诺的土地支付和再融资需求。

　　万科流动性确实备受关注。体现在资本市场上，万科股债于10月承受抛压，出现较动，引发外界对企业经营安全的忧虑。

　　不过，作为混改企业，在国资股东的支持下，万科的融资渠道较为畅通，银行端资源依然通畅，前9个月新增发行100亿元公司债。

　　房地产开发端口，2023年11月20日，杭州万科某个正在施工的项目被张贴上了“停工告示”

　　巧合的是，近日，万科被合作股东烟台百润置业等10家公司联名向国税总局举报“偷逃税”。

　　据烟台百润置业官方微信公众号刊文表述，“据我们目前掌握的情况，万科近十年偷逃税款或超千亿元以上。”其介绍说，这些山东烟台的合作股东，与万科合作地产项目已十载有余。

　　不久前，万科集团南方区域城市更新的总经理李升阳，被政府有关部门带走调查。据了解，李升阳被抓，大概率是因为在十几年前，他在担任广东省佛山市万科地产总经理时期，涉嫌腐败。

　　过去几年，龙头房企均将持有型不动产作为发力的重点，其中的缘由是核心城市的商业不动产能够持续产生现金流

　　财报数据显示，截至2023年上半年，万科旗下累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万平方米，较上年同期新增76万平方米，规划和在建商业建筑面积为381.2万平方米。

　　事实上，2021-2023年，万科集团旗下的商业业务增长速度，均明显好于公司整体。

　　对比公司负值的营收增速，以及大跌近半的净利润，万科商业地产业务的表现均相对亮眼，也难免被贴上万科“利润蓄水池”的标签。

　　从某种意义上说，黑铁时代，商业地产已成了撑起万科业绩增长的重要板块之一。

　　万科此次的人事变动是为了适应公司商业业务的快速发展，整合资源，提高效率。成立商业事业部，将有助于统一管理商业业务，加强与印力集团的合作，实现资源的优化配置。

　　组织架构调整，充分说明企业在房地产供求关系重大变化下，积极做出了调整和优化，也是比较吻合目前变化的市场。对于此类调整，其实恰说明万科积极做了思考。

　　其次，探究万科此次组织架构的调整背景，可能包括，一方面，近两年，房地产行业经历了深度调整，传统住宅开发业务的难度有目共睹，万科集团也亟待进一步培育增长曲线，对商业地产发展具有期待；另一方面，2023年10月20日，证监会明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，对此，商业业务迎来了重要发展机遇，万科通过商业板块的整合规划和强化团队管理力量，以更好地抓住商业业务发展机会。此外，万科此举也不排除对行业具有一定的引导或示范意义，匹配战略发展需要、寻求新的增长点对于当前众多房地产企业亦是重要突破点。

　　证券之星估值分析提示万 科Ａ盈利能力一般，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价偏低。更多

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